ตอนที่ 1 ภาพรวมและอนาคต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครเซี่ยงไฮ้ เป็นตลาดที่เข้าใจยาก โดยเฉพาะหากจะถามว่า อนาคตของตลาดจะเป็นอย่างไรต่อไป ตลาดจะเติบโตในอัตราปีละเท่าไหร่ ในปัจจุบันเป็นเศรษฐกิจฟองสบู่หรือไม่ ทำไมถึงมีทั้ง ปริมาณ Demand ปริมาณ Supply และ Price ของอสังหาริมทรัพย์ที่สูงพร้อมๆ กัน ตัวอย่างเช่น ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์บางส่วน โดยเฉพาะที่เพิ่งสร้าง เสร็จใหม่ของเซี่ยงไฮ้ กลับไม่มีคนอยู่ แต่ก็ไม่มีการลดราคาลงให้ต่ำลง หรือ อีกนัยหนึ่ง ก็คือ ทำไมตลาดที่มีราคาสูงกลับมี vacancy rate ที่สูงในเวลาเดียวกันด้วยได้ ???

บทความ“อสังหาริมทรัพย์ เซี่ยงไฮ้” นี้ จะพยายามตอบคำถามข้างต้น และให้รายละเอียดลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเซี่ยงไฮ้ ตั้งแต่ Background การวางผังเมืองของนครเซี่ยงไฮ้ และสภาพปัจจุบันของตลาดทั้งในภาคที่อยู่อาศัย (Residence) และภาคสำนักงาน (Office) ในตอนต่อๆ ไป

ย้อนกลับมาที่คำถามเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น คำตอบสำหรับคำถามน่าฉงนทั้งหลายที่กล่าวมาก็คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซี่ยงไฮ้ได้เติบโตเต็มที่แล้ว ไม่ใช่เด็กที่เราจะสามารถทำนายอัตราการเจริญเติบโตอย่างง่ายดายอีกต่อไป ว่าปีนี้เด็กจะสูงขึ้นปีละกี่เซ็นติเมตรหรือตลาดจะเติบโตในอัตราเท่าใด ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซี่ยงไฮ้มีความซับซ้อนมากกว่านั้น สัญญาณของตลาดที่ส่งออกมามีความหลากหลาย และแตกต่างกันไปตามการตีความและกระแสแนวคิดของนักลงทุน อธิบายได้คร่าวๆ ดังนี้

ด้านนักลงทุน

• นักลงทุนและผู้ซื้อขายในตลาดปัจจุบันรู้สึกว่า ตลาดได้เลยช่วงเวลาที่บูมเมื่อ 2- 3 ปีก่อนไปแล้ว โครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ (Supply) ที่หลั่งไหลเข้ามาเพื่อตักตวงโอกาสจากการขยายตัวของตลาดจึงลดลง สังเกตได้จากจำนวนพื้นที่ก่อสร้างที่ออกสู่ตลาด ซึ่งลดน้อยลงมากเมื่อเทียบกับ 2- 3 ปีที่แล้ว อย่างไรก็ดี แม้ว่า Supply ในตลาดจะลดลงเมื่อเทียบกับ 2- 3 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่สูง เนื่องจากผู้ลงทุนยังเชื่อมั่นในการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน โดยเฉพาะเซี่ยงไฮ้ ว่าจะเจริญเติบโตต่อไป และจะสร้าง Demand สำหรับอสังหาริมทรัพย์ต่อไป ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงมีแนวโน้มที่จะสูงเพิ่มขึ้น ทำให้นักลงทุนเริ่มต้องหาที่ลงทุนอื่นที่ถูกกว่า อาทิ เขตชานเมือง หรือเมืองระดับรองลงมาแทน เนื่องจากการลงทุนในเซี่ยงไฮ้สูงเกินไป และอาจไม่คุ้มทุนได้

ด้านผู้ซื้อ

• ในขณะเดียวกัน ยังมีเงื่อนไขเกี่ยวกับ Location ที่ดีในนครเซี่ยงไฮ้มีจำกัด ประกอบกับที่ดินแต่ละแปลงที่จะสามารถพัฒนาได้ ต้องได้รับการอนุญาตจากรัฐบาลก่อน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ในเขตใจกลางเมืองจึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ข้างต้น ทำให้ผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย เริ่มลังเล และรอจังหวะตกของตลาด โดยผู้ซื้อบางส่วนก็ไม่สามารถรับราคาที่สูงดังกล่าวได้

ปัจจัยควบคุมจากทางการ

• รัฐบาลนครเซี่ยงไฮ้เอง ก็กังวลว่าตลาดจะร้อนแรงเกินไป และอาจก่อให้เกิดเศรษฐกิจฟองสบู่ อย่างที่เคยเกิดในปี ’40 ได้ จึงได้ออกนโยบายต่างๆ มาควบคุมการขยายตัวของตลาดอย่างต่อเนื่อง อาทิ การบังคับใช้นโยบายการเงินที่เคร่งครัด (Tight Monetary Policy) ควบคุมเงื่อนไขการให้กู้ซื้อบ้าน ควบคุมชาวต่างชาติให้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยได้เพียง 1 แห่ง การเน้นการสร้างบ้านราคาถูกเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง เป็นต้น การออกนโยบายต่างๆ เหล่านี้ เป็นการส่งสัญญาณบอกทิศทางตลาดอสังหาฯ ในระยะต่อไป ทำให้ผู้ลงทุนชะลอการลงทุน และทำให้ผู้ซื้อยิ่งคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง จึงยังไม่ตัดสินใจซื้อ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดจึงเพิ่มสูงขึ้น แต่ในอัตราที่ไม่สูงมากนัก

บทสรุป อย่างไรก็ดี พื้นฐานเศรษฐกิจจีนยังเจริญเติบโตแข็งแกร่ง การเติบโตทางเศรษฐกิจของจีน ทำให้ประชาชนจำนวนมากมีรายได้เพิ่มขึ้น เกิดเป็น Demand ในการซื้อบ้านและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ นักลงทุนทั้งจีนและต่างชาติเองก็ยังทยอยเข้ามาลงทุนในตลาดจีนรวมถึงเซี่ยงไฮ้ เพื่อหวังกำไรจากการเจริญเติบโตของตลาดต่อไป

ดังนั้น สรุปได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเซี่ยงไฮ้จะเจริญเติบโตในอัตราที่ค่อนข้างสูง ต่อไป แต่จะเป็นอัตราที่ต่ำกว่าในระยะ 2- 3 ปีที่ผ่านมา โดยตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่า เศรษฐกิจจีนจะเติบโตในอัตราร้อยละ 10 ต่อไป ซึ่งจะก่อให้เกิด Demand สำหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องต่อไป เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครเซี่ยงไฮ้เป็นตลาดที่เจริญเติบโตเต็มที่แล้ว ทั้งด้านคุณภาพและปริมาณ (Mature market) การลงทุน ซื้อ และขายในตลาดดังกล่าว จึงต้องมีความระมัดระวัง ด้วยค่าเงินต้นในการลงทุนที่สูง กุญแจสำคัญอันหนึ่งในการประสบความสำเร็จ คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและเป็นที่ต้องการของตลาด ดังจะสังเกตได้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเซี่ยงไฮ้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในระดับ High-end ไม่ตก และ Vacancy rate อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งจะกล่าวถึงโดยละเอียดในสกู๊ปต่อๆ ไป