ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญ มีอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีมูลค่าตลาดมหาศาลของนครเซี่ยงไฮ้ ธุรกิจนี้มีความเกี่ยวเนื่องกับวิวัฒนาการทางสังคมและเศรษฐกิจของนครเซี่ยงไฮ้ ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน เนื่องจากเกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของนครเซี่ยงไฮ้ การยกระดับคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ของประชาชน และการเป็นแหล่งดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ ทำให้รัฐบาลให้ความสำคัญ และออกกฎระเบียบเพื่อควบคุมดูแลอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 30 ปีที่ผ่านมา

บทความนี้จะนำเสนอให้ท่านผู้อ่านได้เห็นวิวัฒนาการของการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัยพ์ในเซี่ยงไฮ้ ภายหลังที่จีนเปิดประเทศและปฎิรูปเศรษฐกิจในปี 2521 โดยเริ่มจากการปฎิรูประบบที่อยู่อาศัย ซึ่งนำไปสู่การกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และการลงทุนในธุรกิจดังกล่าว อันเป็นพื้นฐานของการพัฒนาด้านโครงสร้างพื้นฐานของนครเซี่ยงไฮ้ และการพัฒนาเศรษฐกิจของนครเซี่ยงไฮ้ในปัจจุบัน

การปฎิรูประบบที่อยู่อาศัยของนครเซี่ยงไฮ้

ก่อนการเปิดประเทศในปี 2521 ประชาชนจีนยังคงพึ่งพาระบบสวัสดิการด้านที่อยู่อาศัย โดยจ่ายค่าเช่าที่อยู่อาศัยในอัตราต่ำ และได้รับการจัดสรรที่อยู่จากหน่วยงานต้นสังกัดที่ตนทำงานอยู่ แต่ไม่มีกรรมสิทธ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัยของตน
ภายหลังการเปิดประเทศ ในช่วงปี 2535-2539 รัฐบาลนครเซี่ยงไฮ้ มีนโยบายเตรียมความพร้อมสู่การปฎิรูประบบที่อยู่อาศัย โดยอนุญาตให้มีการโอนกรรมสิทธิ์การใช้ที่ดิน และได้จัดตั้งศูนย์ที่ดินสำรอง (land reserve center) และระบบกองทุนเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (public housing fund) ซึ่งเป็นต้นแบบของเมืองอื่นๆ ทั่วจีนในระยะต่อมา มีรูปแบบคือ ประชาชนจะสะสมเงินในกองทุนที่อยู่อาศัย โดยการหักเงินเดือนในอัตราร้อยละ 5-7 และนายจ้างจ่ายสมทบในอัตราที่เท่ากันทุกเดือน ซึ่งผู้ที่มีบัญชีกับกองทุนดังกล่าวจะสามารถกู้เงินเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าธนาคารพาณิชย์

ต่อมาอีก 2 ปี คือ ในปี 2541 นครเซี่ยงไฮ้ได้ดำเนินการปฎิรูประบบที่อยู่อาศัย โดยกระตุ้นให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัย กล่าวคือ ประชาชนสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตน แทนการพึ่งพาระบบสวัสดิการอย่างในอดีต มาตรการสำคัญที่ใช้ คือ

- การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีแก่ผู้ที่ซื้อบ้านในช่วงปี 2541-2546 โดยสามารถขอคืนภาษีรายได้ส่วนบุคคลทั้งหมด / ลดหย่อนบางส่วนได้
- การลดจำนวนเงินดาวน์
- การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ และกองทุนเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย

ผลต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้

การปฎิรูประบบที่อยู่อาศัย โดยการเปิดให้มีการโอนกรรมสิทธิ์การใช้ที่ดิน และการออกมาตรการสนับสนุนต่างๆ ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชนข้างต้น ทำให้การลงทุนในธุรกิจสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้ขยายตัวอย่างรวดเร็ว

- มูลค่าการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 1,270 ล้านหยวน ในปี 2535 ซึ่งคิดเป็นเพียงร้อยละ 3.6 ของการลงทุนในภาคสินทรัพย์ถาวรทั้งหมดของนครเซี่ยงไฮ้ เป็น 65,700 ล้านหยวน ในปี 2539 ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 33.7 ของการลงทุนในภาคสินทรัพย์ถาวรทั้งหมดของนครเซี่ยงไฮ้ และเพิ่มขึ้นเป็น 130,750 ล้านหยวน ในปี 2550
- พื้นที่การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้ เพิ่มขึ้นจากเพียง 4.32 ล้านตร.ม. ในปี 2535 เป็น 60.05 ล้านตร.ม. ในปี 2539
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้เติบโตร้อนแรงในช่วงปี 2544-2546 ทำให้นครเซี่ยงไฮ้ต้องเร่งออกมาตรการต่างๆ เพื่อสกัดกั้นการซื้อเพื่อการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ผู้ที่ขายบ้านในช่วงเวลาน้อยกว่า 2 ปี หลังจากการซื้อ ต้องชำระภาษีในอัตราร้อยละ 5.5 ของกำไรที่ได้จากการขาย

ผลต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของนครเซี่ยงไฮ้

การขยายตัวด้านการลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดเงินทุนจำนวนมหาศาลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในท้ายที่สุดได้นำไปสู่การพัฒนาเศรษฐกิจ และการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในนครเซี่ยงไฮ้ กล่าวคือ การลงทุนและการพัฒนาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้ก่อให้เกิดการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่แทนที่อยู่อาศัยที่เสื่อมโทรม ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานในการพัฒนาเศรษฐกิจของนครเซี่ยงไฮ้ จากอดีตสู่ปัจจุบัน นอกจากนี้ การก่อสร้างโครงการพื้นฐานขนาดใหญ่ยังเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่รัฐบาลนครเซี่ยงไฮ้ใช้ในการกระตุ้นการใช้จ่ายภายในประเทศ การจ้างงาน ตามทิศทางการดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจในอนาคตด้วย

ขณะเดียวกัน ระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนนครเซี่ยงไฮ้ได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เห็นได้จากพื้นที่เฉลี่ยของที่อยู่อาศัยต่อหัวประชากรของนครเซี่ยงไฮ้เพิ่มขึ้นมากกว่า 3 เท่า จาก 4.5 ตร.ม. ในปี 2521 เป็น 16.5 ตร.ม. ในปี 2550 นอกจากนี้ ปัจจุบันประชาชนบางส่วนของนครเซี่ยงไฮ้ไม่เพียงแต่เริ่มมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตน แต่ยังมีกำลังซื้อบ้านหลังที่สอง เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตให้สูงขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ดี รัฐบาลนครเซี่ยงไฮ้ยังคงเดินหน้าพัฒนาระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยของตนเอง ควบคู่ไปกับการสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ โดยได้ทุ่มงบประมาณก่อสร้างบ้านราคาประหยัดสำหรับผู้ที่มีรายได้ต่ำ ซึ่งเป็นโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ที่จะกระตุ้นการใช้จ่ายภายในประเทศต่อไป