ช่วง 2-3 ปีก่อน ทั่วโลกให้การจับตามองสถานการณ์ความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนกับภาวะ \'ซับไพร์ม\' เหมือนที่เคยเกิดขึ้นกับสหรัฐอเมริกาจนเกือบเอาตัวไม่รอด

ด้วยการบริหารจัดการอันชาญฉลาดภายใต้ระบบ \'สั่งได้\' ของรัฐบาลจีนได้ช่วยให้ประเทศจีนรับมือกับความเสี่ยงได้อย่างอยู่หมัด จนกระทั่งทุกวันนี้ ราคาบ้านพักอาศัยตามหัวเมืองสำคัญของประเทศจีนอยู่ในภาวะทรงตัว รวมถึงนครหนานหนิง เมืองเอกของเขตฯ กว่างซีจ้วง

วันนี้ BIC ขอนำเสนอความเปลี่ยนแปลงในมุมมองที่หลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์นครหนานหนิง

นับเป็นครั้งแรกในรอบ 8 ปีที่ในการประชุมคณะทำงานด้านการเคหะและการก่อสร้างเมืองแห่งชาติจีน ประจำปี 2558 ไม่มีการกล่าวถึงคำว่า "ควบคุมภาคอสังหาริมทรัพย์" และ "จำกัดการซื้อ" คำสำคัญที่เป็นตัวกำหนดชะตาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน

ซึ่งนั่นเป็นการส่งสัญญาณกลายๆ ว่า ในปีนี้ รัฐบาลกลางได้เริ่มผ่อนคลายนโยบายการควบคุมและจำกัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศลงแล้ว (แต่ยังไม่ได้ "วางมือ" ในทีเดียว)

หลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนเริ่มนิ่ง ราคาบ้านพักอาศัยเข้าสู่ภาวะทรงตัว แถมมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในบ้างพื้นที่ จึงได้เวลาที่รัฐบาลท้องถิ่นต้องฉีดยาเครื่องกระตุ้นเพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรุดตัวลง (Hard Landing)

ความเปลี่ยนแปลงในรอบปี 57 ที่ผ่านมา รัฐบาลท้องถิ่น (รวมถึงเทศบาลนครหนานหนิง) ได้เริ่มผ่อนคลายนโยบายควบคุมการซื้อบ้านของบุคคลต่างถิ่น การยกเลิกกฎเหล็กควบคุมการซื้อบ้านหลังที่ 2 การปรับลดสัดส่วนเงินดาวน์ การปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยบัญชีเงินฝาก รวมถึงการอนุมัติการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยเชิงบวกที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบทั้งสิ้น

การเปลี่ยนแปลงเชิงการตลาด - เปิดคัมภีร์ "ระบายสต็อก" ศึกหนักของนักพัฒนาอสังหาฯ รายย่อย

ในรายงานสำรวจราคาบ้านพักอาศัย 100 เมืองในประเทศจีน ประจำปี 2557 ของสถาบันดัชนีจีน (China Index Academy: CIA) ชี้ว่า ปี 2558 นอกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วทั้งประเทศจีนต้องเผชิญแรงกดดันจากภาวะบ้านพักอาศัย "ค้างสต็อก" ในปริมาณที่สูงแล้ว ในอนาคตราคาบ้านพักอาศัยในแต่ละพื้นที่ยังมีทิศทางการเปลี่ยนแปลงในลักษณะที่แตกต่างกัน

บทวิเคราะห์ข้างต้นสอดคล้องกับความเห็นของกูรูหลายรายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ของนครหนานหนิงที่ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบาย ดังนั้น จึงยังไม่เห็นความเปลี่ยนแปลงที่เด่นชัดมากนัก

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการวางแผน "(ลด)ราคาแลกปริมาณ" เพื่อระบายสต็อกบ้านพักอาศัยในมือ

ข้อมูลจากสำนักบริหารหลักประกันบ้านพักอาศัยและอสังหาริมทรัพย์นครหนานหนิง (Nanning Housing Security and Real Estate Management Bureau) ณ วันที่ 10 ม.ค.2558 นครหนานหนิงมีบ้านพักอาศัยพร้อมจำหน่ายรวม 58,721 ยูนิต (คิดเป็นพื้นที่ 6.354337 ล้านตร.ม) ซึ่งนับว่ามากเอาการ และส่วนใหญ่เป็นของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและเล็ก

ระยะเกือบสองปีมานี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุนหนาจากต่างมณฑลอย่าง Wanda Group, Greenland Group และ Guangzhou Evergrande ต่างมุ่งเป้ารุกตลาดอสังหาริมทรัพย์นครหนานหนิงและฮุบที่ดินทำเลทองไปได้หลายผืน หลายรายได้ลงนามความร่วมมือกับเทศบาลนครหนานหนิง ซึ่งคาดหมายว่า ปีนี้จะเป็น \'ปีทอง\' ของนักพัฒนาฯ ยักษ์ใหญ่จากต่างถิ่น ขณะที่พื้นที่ยืนของนักลงทุนรายย่อย(ท้องถิ่น)ดูจะคับแคบลง

ศึกการแย่งชิงตลาดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่มีความพร้อมด้านเงินทุน ประสบการณ์การบริหาร แนวคิดการพัฒนาและการวิจัยยผลิตภัณฑ์ที่ทันสมัย จะส่งผลให้ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ของนครหนานหนิงถึงคราว \'ล้างไพ่\' ใหม่ในไม่ช้า

การพัฒนาเชิงกลยุทธ์ : ติดตามและปรับตัวตามกฎระเบียบ เน้นนวัตกรรม "สีเขียว"กับการบริการ "เหนือระดับ"

เมื่อต้นปี 56 รัฐบาลกลางได้กำหนดให้สิ่งปลูกสร้างใหม่จะต้องเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งวัสดุก่อสร้าง รวมถึงระบบประหยัดพลังงานของตัวอาคารสถานที่ เช่น กระจกอนุรักษ์พลังงาน (Low-E Glass) ระบบทำน้ำอุ่นด้วยพลังงานแสงอาทิตย์ ระบบกักเก็บน้ำฝน ระบบบำ บัดน้ำเสีย และระบบผนังรักษาอุณหภูมิ

นอกจากนี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์และการบริการแบบครบวงจรเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เป็นทั้งที่อยู่อาศัยและเป็นสถานที่ช็อปปิ้งพักผ่อนไปด้วยในตัว โดยเฉพาะการสร้างธีมหรือฟังก์ชั่นใหม่ๆ ให้กับหมู่บ้านของตนเองเพื่อดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อ เช่น การสร้างหมู่บ้านที่เป็นสถานตากอากาศน้ำพุร้อนและสนามกอล์ฟ หรือจะเป็นการพัฒนา

พื้นที่ชั้นล่างเป็นช็อปปิ้งสตรีทสไตล์ยุโรป

การแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นับวันยิ่งดุเดือดขึ้น นอกจากการ "สงครามราคา" แล้วนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีวิธีการประชาสัมพันธ์โครงการบ้านพักอาศัยผ่านรูปแบบต่างๆ เช่น การเป็นสปอนเซอร์ให้กับงานกิจกรรมระดับ Hi-end การจัดงานคอนเสิร์ต หรือการเชิญดารานักร้องนักแสดงที่มีชื่อเสียงมาร่วมงานเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย

การพัฒนาเชิงกายภาพ : มุ่งมั่นพัฒนาสู่สังคมเมือง (Urbanization) ขยายพื้นที่ฝั่งตะวันออกและผุดพื้นที่เมืองใหม่ฝั่งใต้ ควบคู่การฟื้นฟูเมืองเก่า

เทศบาลนครหนานหนิงทุ่มงบประมาณมหาศาลเพื่อขยายการพัฒนาและก่อสร้างระบบคมนาคมขนส่งแบบมีมิติ ทั้งถนนวงแหวนรอบนอก การขุดสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน 3 สาย การสร้างสะพานข้ามแยกขนาดใหญ่ และการสร้างสะพานข้ามแม่น้ำ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของตัวเมืองนครหนานหนิง 

กรมผังเมืองนครหนานหนิงได้กำหนดแนวทางการพัฒนาพื้นที่ไปทางฝั่งตะวันออกและฝั่งทางใต้ของเมืองเป็นหัวใจหลัก และฝั่งตะวันตกเป็นส่วนเสริม โดยเฉพาะพื้นที่ฝั่งใต้ที่เรียกว่า "เขตเมืองใหม่อู่เซี่ยง" (Wuxiang New District, 五象新区) ซึ่งได้รับกำหนดยุทธศาสตร์เป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของนครหนานหนิงและพื้นที่อ่าวเป่ยปู้ โดยเมื่อปีที่แล้วมีการประมูลที่ดินใหม่เกือบ 1,500 ไร่เพื่อใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะ อาคารที่พักอาศัย และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และพื้นที่ทำการส่วนราชการต่างๆ เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วในอนาคต

นอกเหนือจากการพัฒนาเขตเมืองใหม่แล้ว เทศบาลนครหนานหนิงยังดำเนินการการฟื้นฟูพื้นที่ชุมชนเมืองเก่า ซึ่งเป็นไปตามนโยบายของรัฐบาลกลางที่เร่งรัดให้เมืองต่างๆ เร่งดำเนินการพัฒนาพื้นที่ชุมชนแออัด (เขตสลัม) โดยการพัฒนาและเปิดประมูลพื้นที่เพื่อการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ภายใต้โครงการ "บ้านเอื้ออาทร" (Securities Housing) ที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ โดยเมื่อปี 57 เทศบาลนครหนานหนิงมีการจัดสรรพื้นที่เพื่อการก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทร 500 ไร่ ซึ่งสูงกว่าปีก่อนหน้าที่มีเพียง 105 ไร่เท่านั้น ในช่วง 2 ปี (ปี 57-58) นครหนานหนิงตั้งเป้าสร้างบ้านเอื้ออาทรราว 3 หมื่นยูนิต

ราคาบ้านพักอาศัยในนครหนานหนิงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงปลายปี 57 ที่ผ่านมา CRIC เปิดเผยข้อมูลราคาจำหน่ายเฉลี่ย ณ เดือน มี.ค.58 อยู่ที่ 7,457 หยวน พื้นที่ที่บ้านพักอาศัยมีราคาแพงที่สุดอยู่ที่ย่านธุรกิจอาเซียน (ASEAN Business Zone) ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 13,581 หยวน ซึ่งแตกต่างจากย่านชานเมืองที่มีราคาเฉลี่ยเพียง 5,542 หยวน เนื่องจากย่านดังกล่าวเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ของเมือง (CBD) มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและครบครัน และทวีความสำคัญแทนที่ย่านธุรกิจใจกลางเมืองเก่าอย่างรวดเร็ว

ของฝากทิ้งท้าย

ปัจจุบัน นครหนานหนิงกำลังเร่งเครื่องพัฒนาความเป็นเมืองสู่การเป็น "เมืองขนาดใหญ่" (Megacity) ของประเทศจีน ในแผนพัฒนานครหนานหนิงมีการกำหนดเป้าหมายว่า สิ้นปี 2558 นครหนานหนิงจะมีขยายพื้นที่เขตเมืองแตะ 300 ตร.กม. และมีประชากรในเขตเมืองอย่างน้อย 3 ล้านคน

สังคมเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วเป็นปัจจัยที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมของนครหนานหนิง กล่าวได้ว่า ขณะนี้ นครหนานหนิงเปรียบเสมือน \'ฟองน้ำ\' ที่ดูดซับผู้คนจากต่างถิ่นให้เข้ามาลงทุนหรือตั้งถิ่นฐาน การขยายตัวของรายได้และอำนาจซื้อที่เพิ่มสูงขึ้น ความต้องการคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น จึงเป็นโอกาสทางธุรกิจสำหรับ \'ผู้พร้อม\'

ในแง่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ การผ่อนคลายกฎระเบียบการซื้อบ้านและการย้ายถิ่นฐานเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยกระตุ้นและขับเคลื่อนความต้องการสินค้าและบริการในภาคธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่นธุรกิจเฟอร์นิเจอร์เครื่องตกแต่งบ้านและของใช้ในครัวเรือนสไตล์ไทยที่เป็นความต้องการของตลาดจีนพอสมควร