เมื่อพูดถึงการดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนไทยในประเทศจีนนั้นยังมีจำนวนน้อย เมื่อเทียบกับโอกาสที่มีอยู่บนผืนแผ่นดินมังกรแห่งนี้ คุณวิธาน สัตย์ตระกูลวงศ์ ผจก.ใหญ่ บ.เหมียนหยางจ่านอี้ จก. (绵阳展易实业有限公司) คือหนึ่งในนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเชื้อสายมาเลเซีย ที่ประสบความสำเร็จและได้เข้ามามีโอกาสประกอบธุรกิจด้านการจัดสรรที่ดินในเมืองเหมียนหยาง เมืองใหญ่อันดับ 2 รองจากนครเฉิงตูที่มีศักยภาพและเต็มไปด้วยโอกาสทางธุรกิจของมณฑลเสฉวน

ก่อนที่คุณวิธานเดินทางเข้ามาประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในมณฑลเสฉวน คุณวิธานได้ทำธุรกิจด้านอุตสาหกรรมยางพาราที่เมืองไทยมาก่อน ต่อมาในปี 2549 หลังจากที่ญาติของคุณวิธานซึ่งเป็นคนจีนและมีธุรกิจก่อสร้างในเมืองเหมียนหยาง ได้ประสบความสำเร็จในการประมูลที่ดินเนื้อที่ 250 โหม่ว (1 โหม่ว=666.67 ตร.ม.) จากรัฐบาลท้องถิ่นแล้ว คุณวิธาน จึงได้มีโอกาสก้าวเข้าสู่แวดวงธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในมณฑลเสฉวนอย่างเต็มตัว

“โครงการของผมที่ทำอยู่ในตอนนี้ เป็นโครงการบ้านเดี่ยว   (别墅) จำนวน 150 หลัง ในเมืองเหมียนหยาง ซึ่งนับว่าโชคดีมากที่สามารถประมูลที่ดินผืนนี้ได้ในปี 2549 เนื่องจากรัฐบาลจีนได้ออกกฎหมายเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ขึ้นในปี 2550 ว่าด้วยเรื่องการไม่อนุญาตให้สร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว นับว่าเป็นโอกาสที่ดีมากต่อการลงทุนก่อสร้างโครงการนี้ เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าคนจีนที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยว ซึ่งจะไม่สามารถอนุญาตให้มีการสร้างได้อีกแล้วในอนาคต”  

สำหรับโอกาสของคนไทยที่จะก้าวเข้าสู่วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจีนนั้น คุณวิธาน กล่าวว่า ปัจจุบันประเทศจีนไม่มีนโยบายส่งเสริมให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้มีการออกกฎหมายห้ามอย่างชัดเจน ถึงกระนั้น โอกาสที่คนต่างชาติเข้ามาลงทุนโดยตรงนั้นมีน้อยมาก เว้นแต่โครงการนั้นๆ เป็นที่ต้องการของรัฐบาลจีนจริงๆ หรือเป็นโครงการที่ฝ่ายจีนยังไม่มีความรู้หรือขาดบุคลากรที่มีประสบการณ์ หรือต้องเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีเนื้อที่เป็นหมื่นโหม่ว ก็อาจเป็นไปได้ แต่ถึงกระนั้นก็น้อยมาก การเข้ามาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในจีนนั้น สามารถทำได้โดยการร่วมลงทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่มีใบอนุญาต หากว่าเราจะเข้ามาเจาะตลาดด้วยตัวเองนั้นยาก  

สำหรับผมเองนับว่าโชคดีมากที่มีโอกาสเข้ามาก่อนที่รัฐบาลจีนจะประกาศใช้กฎหมายอาคารฉบับดังกล่าว “จุดนี้ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อย่างเข้าสู่ก้าวต่อไป” และผมเชื่อว่าสามารถจะขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ต่อไปอีก

จีนเป็นประเทศที่ใหญ่มาก ประชากรมาก ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอีกมาก เรียกได้ว่า “สร้างที่ไหน กำไรทั้งนั้น”

ผมเคยได้วิเคราะห์คร่าวๆ ว่า จำนวนคนที่อาศัยอยู่ในเมืองนั้นมีเฉลี่ยราว 50% และอีกกว่า 50% อาศัยอยู่ในชนบท แต่ในอีก 10-20 ปีข้างหน้า จะมีชาวชนบทมากกว่า 20% โยกย้ายถิ่นฐานเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองและแน่นอนที่สุดความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะตามมา ผมมองว่าลงทุนด้านที่อยู่อาศัย ยังไงก็ต้องมีคนอยู่ ยังไงก็ขายได้ นับว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจีนตอนนี้รุ่งเรืองมาก

คุณวิธาน ยังเล่าให้ฟังเพิ่มเติมถึงกรรมสิทธิ์การถือครองที่อยู่อาศัยในจีนสำหรับคนต่างชาติว่า หากคนไทยหรือคนต่างชาติอยากซื้อคอนโด ขณะนี้มีเงื่อนไขข้อจำกัดหลายอย่างที่เพิ่มขึ้นเพื่อกันคนต่างชาติเข้ามาซื้อเพื่อหวังเก็งกำไร ซึ่งต่างกับเมื่อ 10 ปีที่แล้วที่ยังสามารถซื้อได้ คนต่างชาติหากต้องการซื้อคอนโดในปัจจุบัน จะต้องมีหนังสือรับรองว่ามาทำงานในจีนจริงอย่างน้อย 1 ปี มีการงานและการเงินที่มั่นคง พร้อมหลักฐานประจำตัวบุคคล จากนั้นต้องส่งเรื่องสู่ปักกิ่งเพื่อตรวจสอบและรอการอนุมัติ

สำหรับคนจีนนั้นที่นี่มีกฎหมายในเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัย กล่าวคือ ในหนึ่งครอบครัวสามารถซื้อคอนโด ได้ไม่เกิน 2 หลัง สามารถขอกู้เงินจากธนาคารได้ โดยหลังที่ 1 ต้องจ่ายเงินดาวน์ที่ 30% หลังที่ 2 ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นที่ 60% แต่หากจะซื้อหลังที่ 3 จะต้องซื้อด้วยเงินสด 100% เท่านั้น โดยมีสัญญาการถือครองที่ระยะเวลา 70 ปี

สำหรับส่วนตัวผมเอง คิดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันตกของจีน ไม่เป็นฟองสบู่ เพราะคนจีนต้องการที่อยู่อาศัยจริงส่งผลให้ด้านอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตจริง กอปรกับรัฐบาลจีนมีนโยบายที่เข้มแข็ง และมีสิทธิ์เด็ดขาดในการตัดสินใจแก้ปัญหาเพื่อป้องกันปัญหาเศรษฐกิจฟองสบู่ ซึ่งเชื่อว่ารัฐบาลจีนสามารถควบคุมได้

ในเรื่องของกลยุทธ์การทำงานในจีน คุณวิธาน ให้คำแนะนำว่า เนื่องจากวิธีการดำเนินธุรกิจในจีนนั้นมีความแตกต่างจากประเทศไทยและมาเลเซียค่อนข้างมากอยู่ ในช่วงแรกที่เดินทางเข้ามาจีน ยังไม่มีความคุ้นเคยและความชำนาญเท่าใดนัก จำเป็นต้องอาศัยคนท้องถิ่นในการช่วยประสานงาน

ผมมองว่า “คอนเน็คชั่น (关系)” เป็นเรื่องที่สำคัญมาก เราต้องมีผู้ช่วยที่เป็นคนจีนในพื้นที่ที่ไว้ใจได้ มีความสามารถ รู้จักคนเยอะ ซึ่งจะช่วยเหลือเราได้มาก

สำหรับธุรกิจด้านการจัดสรรที่ดิน จำเป็นที่จะต้องติดต่อกับทางรัฐบาลท้องถิ่น เพื่อวิ่งขออนุญาตในเรื่องต่างๆ กับหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง หากเราดำเนินการด้วยตัวเองนั้นจะมีความยากลำบาก อาจเกิดความผิดพลาด ทำให้เสียเวลา จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องรู้จักคนในหน่วยงานที่เราต้องไปติดต่อประสานงาน คอนเน็คชั่นต้องดี ถึงจะประสบความสำเร็จ

คุณวิธาน กล่าวในช่วงท้ายว่าโอกาสสำหรับคนไทยที่อยากเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในจีน ในช่วงนี้ยังพอมีโอกาส ไม่เพียงแต่ในเชิงธุรกิจจัดสรรที่ดินเท่านั้น ด้านการออกแบบสถาปัตยกรรมที่ไทยเราถือว่ามีฝีมือมาก ทั้งเรื่องการวางคอนเซ็ปต์ของโครงการ ยังคงมีความต้องการสูง เนื่องจากจีนต้องการแนวความคิดใหม่ๆ ต้องการเรียนรู้จากคนไทย ขณะนี้ จีนกำลังเรียนรู้ประสบการณ์จาก บ. ต่างชาติที่เข้ามาลงทุนหรือร่วมงาน ทำให้จีนมีความก้าวหน้าอย่างรวดเร็วมาก หากเข้ามาช้ากว่านี้อีก 5-10 ปี โอกาสอจะไม่มี เพราะเค้ามีความรู้ความสามารถแล้ว

รัฐบาลมณฑลเสฉวน มีนโยบายการพัฒนาก่อสร้างและขยายเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตรอบนอกตัวเมืองนครเฉิงตู ให้เป็นศูนย์กลางด้านอุตสาหกรรมการผลิตสมัยใหม่ ด้านการเกษตรสมัยใหม่ รวมถึงด้านการท่องเที่ยวและด้านการบริการสมัยใหม่ ควบคู่ไปกับการพัฒนาด้านสิ่งแวดล้อมและระบบนิเวศเป็นสำคัญ ตามแนวความคิด “Modern garden city of the world (世界现代田园城市)”

ปัจจุบัน บ. อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นขนาดใหญ่หลายรายในนครเฉิงตู ได้ปฏิบัติตามนโยบายของรัฐบาลมณฑลเสฉวน โดยเสนอโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง (โดยเฉพาะในเขตรอบนอกนครเฉิงตู อาทิ เขตเวินเจียง เขตฉงโจว เมืองตูเจียงเยี่ยน เป็นต้น) เพื่อพัฒนาให้เป็นแหล่งท่องเที่ยว (ประเภทรี-สอร์ท) เน้นเชิงเกษตร เชิงนิเวศ ผสมผสานด้านวัฒนธรรม ซึ่ง บ.อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ กำลังเสาะหาแนวความคิดใหม่ๆ ธีมใหม่ๆ ที่สอดคล้องกับนโยบายของภาครัฐ เพื่อเป็นจุดขายให้กับโครงการของตน 

ศูนย์ข้อมูลธุรกิจฯ นครเฉิงตู มองว่า ไม่ว่าจะเป็นด้านการออกสถาปัตยกรรม (ไทยสไตล์) ด้านภูมิสถาปัตย์และการวางผัง (โดยเฉพาะอย่างยิ่งสไตล์รีสอร์ท ที่ บ. อสังหาริมทรัพย์จีนกำลังต้องการเรียนรู้ด้านการออกแบบจากไทย) ด้านระบบบริหารโรมแรมและการท่องเที่ยว ด้านการท่องเที่ยวเชิงการแพทย์ การท่องเที่ยวเชิงเกษตร ด้านการเกษตรสมัยใหม่ ล้วนเป็นจุดแข็งของไทย ที่กำลังเป็นความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครเฉิงตูและเมืองอื่นๆ ของมณฑลเสฉวนในตอนนี้

จัดทำโดย นายชลพรรษ ตั้งตระการ

ศูนย์ข้อมูลธุรกิจไทยในจีน ณ นครเฉิงตู

วันที่ 27 มกราคม พ.ศ. 2554

ขอขอบคุณ

คุณวิธาน สัตย์ตระกูลวงศ์ ผจก.ใหญ่ บ.เหมียนหยางจ่านอี้ จก. (绵阳展易实业有限公司) ให้สัมภาษณ์เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2553